今年以來，信托公司接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)的案例時有發(fā)生。3月3日，北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有包括中融信托、五礦信托、光大信托在內(nèi)的多家信托公司入局接手房地產(chǎn)公司項目股權(quán)。在分析人士看來，在當前復(fù)雜的經(jīng)濟金融環(huán)境下，信托公司入股接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)對于信托公司處置房地產(chǎn)信托存量業(yè)務(wù)、化解業(yè)務(wù)風險具有一定的參考意義，但需要關(guān)注的是，當前房地產(chǎn)行業(yè)風險還未完全出清，銷售市場尚未恢復(fù)，貿(mào)然接手也有存在不確定性的市場風險。

接手房地產(chǎn)公司項目股權(quán)

信托公司接手房地產(chǎn)公司項目股權(quán)的步伐不斷加快。近日，中國恒大發(fā)布公告，將其名下4個房地產(chǎn)公司項目股權(quán)分別出售給光大信托和五礦信托，由上述兩家信托公司投入資金以保障項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

從具體項目來看，光大信托接手重慶黛宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10%股權(quán)及2.79億元債務(wù)和東莞市鴻釧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“東莞鴻釧”)9.8712%股權(quán)及5億元債務(wù)，總對價為10.3億元。五礦信托接手佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9.23%股權(quán)及2.4億元債務(wù)以及南沙恒睿與南沙恒昌各自10.97%股權(quán)及6.4億元債務(wù)，總對價為11億元。通過出售4個房地產(chǎn)項目的相關(guān)股權(quán)給光大信托和五礦信托，中國恒大共收回19.5億元的前期投資款，并化解項目涉及的債務(wù)約70.1億元。

無獨有偶，今年來信托公司接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)的案例也時有發(fā)生。除光大信托與五礦信托外，不久前，中融信托還接盤了南寧市龍光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓的柳州市龍光駿德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)。

在金樂函數(shù)分析師廖鶴凱看來，信托公司通過接手房地產(chǎn)公司項目股權(quán)可以較為溫和的化解現(xiàn)有的業(yè)務(wù)問題，同時最大限度的減少委托人損失。處理的得當，可以達到委托人、信托公司、開發(fā)商三贏的局面。

值得一提的是，大多數(shù)接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)的信托公司本身初期就持有該項目的股權(quán)。以光大信托接盤的東莞鴻釧項目股權(quán)為例，天眼查App顯示，股權(quán)變更前，光大信托子公司廣州恒益祥貿(mào)易有限公司就持有東莞鴻釧90.13%的股權(quán)。如今，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中國恒大退出，東莞鴻釧由光大信托間接全資控股。

化解存量風險

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直以來都是信托業(yè)的主流業(yè)務(wù)之一，存量規(guī)模巨大，但隨著初期業(yè)務(wù)的過度增長，不僅給樓市調(diào)控帶來一定的對沖影響，也給自身業(yè)務(wù)的安全性埋下了風險和隱患，自2019年起，房地產(chǎn)信托刮起了一場“撤退風”，彼時，信托公司“斷舍離”手中持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)成為常態(tài)。

在行業(yè)整體收緊的情況下，為何還有信托公司入場接手房地產(chǎn)公司項目股權(quán)?在廖鶴凱看來，正是因為監(jiān)管在數(shù)年前就已經(jīng)收緊了監(jiān)管口徑，現(xiàn)存的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)大部分質(zhì)地優(yōu)良，解決流動性完成項目正常退出就能夠維護委托人利益和信托公司聲譽。接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)后信托公司一般只會在財務(wù)上把控，繼續(xù)推進項目的正常進行直至項目正常退出，其次就是找有資質(zhì)的合作方共同接手項目運營并推進項目正常退出。

從公開信息也可看出這一情況，中國恒大此次出售給光大信托和五礦信托的4個房地產(chǎn)公司項目股權(quán)，雖由信托機構(gòu)接管運營，并向項目公司投入資金以保障項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)及保交樓。但信托機構(gòu)不以股東身份實際參與項目利潤分配。同時，中國恒大將保留在項目的財務(wù)監(jiān)督權(quán)及銷售共同定價權(quán)。當相關(guān)項目實現(xiàn)收益，償還信托機構(gòu)的投入后，中國恒大還可行使回購權(quán)，要求信托機構(gòu)以零對價向其轉(zhuǎn)讓相關(guān)項目的100%權(quán)益，若中國恒大不回購則由信托機構(gòu)將繼續(xù)管理，享有每年5%的分配利潤。

此種情況下，信托公司接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)后實際控制權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移?廖鶴凱告訴北京商報記者，從中國恒大的這幾個項目來說，實際控制權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的，信托公司只是需要平穩(wěn)退出，可以理解為加強版的財務(wù)投資者。

不過，信托公司接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)并非百利而無一害。用益信托研究員帥國讓表示，在當前復(fù)雜的經(jīng)濟金融環(huán)境下，信托公司入股接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)是最理想的處置方式，能夠在項目處置中占據(jù)主動權(quán)，這種方式對于信托公司處置房地產(chǎn)信托存量業(yè)務(wù)，化解業(yè)務(wù)風險具有一定的參考意義。但也存在不確定性的市場風險，畢竟當前房地產(chǎn)行業(yè)風險還未完全出清，銷售市場尚未恢復(fù)。

“信托公司接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)收購過程中的定價問題、退出問題都是比較敏感的。特別在房地產(chǎn)市場尚不明朗的情況下。”廖鶴凱則進一步分析指出，行業(yè)頭部企業(yè)還在“過冬”的情況下，在充分考慮融資金額和潛在成本后，接手項目公司股權(quán)在未來如何做到全身而退是個很大的挑戰(zhàn)。

專業(yè)化、系統(tǒng)化

有分析認為，信托公司全盤接手地產(chǎn)項目的股權(quán)是最快回流資金的辦法，這也源于監(jiān)管政策的支持。

2021年12月底，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵金融機構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù)，助力化解風險、促進行業(yè)出清。在政策號召下，信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域還有哪些方式可以探索?

廖鶴凱認為，信托公司在后續(xù)可以在房地產(chǎn)標準化債券、房地產(chǎn)并購基金、房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托(REITs)等領(lǐng)域著手發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，這也是符合發(fā)展階段和發(fā)展趨勢的，目前都還處在較為初期的階段，在房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的當下或許就是開始的契機。

“后續(xù)房地產(chǎn)股權(quán)投資會走向更加專業(yè)化、系統(tǒng)化的方向，在這個過程中會演化出專業(yè)的房地產(chǎn)投資信托公司。”廖鶴凱進一步分析表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)資源的再次整合，行業(yè)也進入一個相對平緩的發(fā)展期，房地產(chǎn)標準化債券業(yè)務(wù)逐步興起是必然的選擇。而在這期間，大量的并購需求必然涌現(xiàn)，并購債券的規(guī)模也就會達到空前的水平，相關(guān)業(yè)務(wù)不可小覷。此外，國內(nèi)受到房地產(chǎn)融資政策回報率稅收等多方面影響，房地產(chǎn)REITs短期無法大規(guī)模展開，不過隨著政策配套跟進和市場的成熟化加深，因為有龐大的市場基數(shù)，國內(nèi)REITs市場潛在規(guī)模巨大。