3月22日，招商蛇口于線上召開業(yè)績說明會，在被問及2022年經(jīng)營計劃時，招商蛇口管理層選擇求“穩(wěn)”——3300億元銷售目標與去年保持一致，這也與2021年銷售成績基本持平。但在連續(xù)兩年增收不增利、永續(xù)債壓頂?shù)那疤嵯拢?jīng)大舉拿地的招商蛇口如何求穩(wěn)，恐怕不是一個不增長的銷售目標能解決的。
業(yè)績：利潤連續(xù)負增長
年報顯示，2021年招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1606.43億元，同比增長23.93%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比下降15.35%;歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤88.59億元，同比下降2.46%;基本每股收益1.16元，同比下降20.55%。
從財報數(shù)據(jù)上看，這已經(jīng)是招商蛇口完成重組后，第二次出現(xiàn)利潤負增長。2020年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1296.21億元，同比增長32.71%。而歸屬于上市公司股東的凈利潤為122.53億元，同比下降23.58%;歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為90.82億元，同比下降27.19%。
對于“增收不增利”的狀況，招商蛇口方面回應稱，報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結轉(zhuǎn)的面積增長，因此房地產(chǎn)業(yè)務結轉(zhuǎn)收入增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務結轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降。
與去年財報比對，兩次的關鍵點都歸結于“房地產(chǎn)業(yè)務結轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降”。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，招商蛇口的毛利率自2018年開始持續(xù)下滑。2018年-2021年，招商蛇口的毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%、25.47%，其中收入占比最大的社區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務，毛利率出現(xiàn)明顯下滑。
毛利率下滑的同時，招商蛇口另有43.72億元計提減值。招商蛇口方面表示，公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進行了減值測試。根據(jù)減值測試結果，對存貨、投資性物業(yè)、長期股權投資計提資產(chǎn)減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元。受計提減值影響，下降公司2021年凈利潤34.56億元。
地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，招商蛇口此舉也是為之前的高價地買單，高價拿地遭遇限價政策，利潤侵蝕就會集中體現(xiàn)在財報數(shù)據(jù)上。“毛利率下滑，已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。”
負債：背負永續(xù)債的綠檔
除了大環(huán)境整體利潤下滑導致的增收不增利以外，招商蛇口背負的超過200億永續(xù)債也成為蠶食該公司利潤的原因之一。
據(jù)年報披露，截至2021年末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為61.67%，未剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為68.94%，凈負債率為42.82%，現(xiàn)金短債比為1.25。按照“三道紅線”的標準，其屬全部達標的“綠檔”房企。
不過招商蛇口的“三道紅線”指標有一項特別說明，“2020年8月后發(fā)行的計入所有者權益的永續(xù)債券在計算凈資產(chǎn)時已予以剔除，在計算總負債、有息負債時已予以增長。”
永續(xù)債最大的特點就是無固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權，也可以理解為是一種僅需要支付“利息”的債券。其本質(zhì)雖是債務，但卻可以計入所有者權益中，沒有明確的還款期限，利息成本也并不低。
截至2021年末，招商蛇口現(xiàn)存永續(xù)債240.99億元，較去年末增長36.25億元，去年所支付的永續(xù)債利息約14.26億元。但如何化解這一問題，招商卻并沒有給出答案。
任務：不增長的銷售目標
2021年全年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增長17.77%;累計實現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，同比增長17.73%。按照其去年初定下的3300億元銷售目標，招商蛇口完成99.04%，離年度目標僅一步之遙。
在3月22日的業(yè)績會上，招商蛇口的管理層繼續(xù)喊出3300億元的年度銷售目標。
招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰在會上介紹稱，去年的市場是一個“前強后弱”的市場，上半年乘勢而銷，下半年弱市搶收。“截至目前，招商蛇口可售貨值充足，全年可售貨值6200余億元。城市能級占比方面，一線城市占比28%，二線城市占比48%，三四線城市占比24%。”
2021年，招商蛇口累計獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1559萬平方米，權益面積886萬平方米。其中，招商蛇口在劃定的“強心30城”中權益地價投入占總投資額的比重達90%;單城資源投放近30億元，力度較去年進一步提升，前10城投資占比達到62%，較去年提高10個百分點，重點布局上海、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市。
拿地：“寧愿不拿也不錯拿”
“未來不是為了拿地而去拿地，寧愿不拿也不能拿錯。”蔣鐵峰直言，2022年的拿地計劃會根據(jù)市場情況做一些優(yōu)化，整體要保障公司現(xiàn)金流安全，優(yōu)化負債結構，這是大的前提條件。以銷定投、量入為出，土地選擇要更聚焦，有進有退。市場好、利潤強、回款佳的城市進駐，成效較低的城市，會逐漸退出。
記者注意到，銷售層面雖選擇求“穩(wěn)”、并喊出了寧愿不拿也不錯拿的口號，但招商蛇口在過去一年的土地市場卻格外激進——2021年，招商蛇口包括招拍掛、收并購含住宅性質(zhì)的土地支出及收并購含住宅項目的土地成本權益支出共計819.4億元。
